Voor veel huishoudens zijn woonlasten de grootste maandelijkse kostenpost. Het type woning (huur of koop) is erg bepalend voor de hoogte van de woonlasten. Huurders geven gemiddeld 15%-punt meer van hun inkomen uit aan hun woonlasten[1]. Hoe verhouden woonlasten zich in Fryslân ten opzichte van de rest van Nederland?
In Fryslân liggen de inkomens gemiddeld lager dan landelijk[2], is de gemiddelde prijs van een koopwoning ook lager en is het eigen woningbezit juist groter[3]. Uit een analyse blijkt dat het verschil in woonlasten tussen woningeigenaren en huurders in Fryslân iets kleiner is dan landelijk. Ook kijken we naar de ontwikkeling van de afgelopen jaren.
Het besteedbaar huishoudinkomen ligt in Fryslân lager ligt dan landelijk, zo blijkt uit onderstaande tabel. Ook is te zien dat dit verschil in de periode 2012-2023 een klein beetje groter is geworden. Want in die periode steeg het besteedbaar inkomen in Fryslân met 47 procent en landelijk met 48 procent.
Huizenprijzen zijn in Fryslân doorgaans lager dan landelijk. Tussen 2012 en 2023 was de gemiddelde verkoopprijs van een woning ongeveer 20 tot 25 [4] procent lager dan het landelijk gemiddelde. In 2012 was de gemiddelde prijs van verkochte woningen in Fryslân € 45.877 lager dan elders in Nederland. Tussen 2012 en 2023 is dit verschil verdubbeld. In 2023 werd in Nederland gemiddeld € 92.388 meer betaald voor een woning dan gemiddeld in Fryslân.
De gemiddelde verkoopprijs wordt (mede) bepaald door de kwaliteit en het type woningen dat gedurende een jaar is verkocht. Wanneer gedurende een jaar bijvoorbeeld vooral grote, luxe vrijstaande woningen worden verkocht, dan zal de gemiddelde verkoopprijs toenemen. Wanneer er juist vooral oudere, kleine tussenwoningen worden verkocht kan de gemiddelde verkoopprijs minder sterk toenemen, of zelf afnemen. Daarom geeft de gemiddelde verkoopprijs vooral inzicht in de prijs van verkochte woningen, en minder in de prijsontwikkeling van de totale woningvoorraad.
De prijsindex van de bestaande voorraad koopwoningen corrigeert voor de invloed van type en kwaliteit woningen dat in een bepaald jaar is verkocht, en geeft daarom een beter beeld van de prijsontwikkelingen van bestaande koopwoningen. De prijsindex is een cijfer dat de gemiddelde prijsverandering weergeeft ten opzichte van een basisperiode, waarbij de basisperiode gelijkgesteld wordt aan 100.
In de periode 2012 tot en met 2023 is de gemiddelde geïndexeerde woningprijs in Nederland toegenomen met 55,6 procentpunt, met het indexjaar 2020. In dezelfde periode zijn in Fryslân woningen gemiddeld met 52 procentpunt in (geïndexeerde) prijs toegenomen.
De ontwikkeling van deze prijsstijging is, anders dan bij inkomens, niet lineair. Dit blijkt uit onderstaande grafiek. Een staaf boven 0 betekent een stijging en vice versa.
De ontwikkeling van woningprijzen verloopt in Fryslân anders dan in de rest van Nederland, en de mate van stijging of daling verschilt per periode.
Tussen 2000 en 2006 steeg de geïndexeerde woningprijs in Fryslân sterker dan in Nederland. Het herstel van de woningprijzen na de economische crisis (2007 – 2009) kwam in Fryslân in 2015 een jaar later en trager op gang. De geïndexeerde woningprijzen namen van 2014 tot en met 2018 in Fryslân minder sterk toe dan landelijk.
Vanaf 2019 keerde dit beeld om: de geïndexeerde woningprijs steeg in Fryslân juist iets sterker dan landelijk, met de sterkste stijgingen in 2021 en 2022. In 2023 was sprake van een kleine prijsdaling, die in Fryslân minder sterk uitviel dan landelijk.
Het eigen woningbezit ligt in Fryslân hoger dan landelijk, zo blijkt uit onderstaande staafdiagram. Het aandeel koopwoningen is in de periode 2012-2024 niet gewijzigd, zowel in Fryslân als in Nederland.
Het aandeel koopwoningen ligt in Fryslân (62%) hoger dan in Nederland (57%). Dit is in de periode 2012 tot 2024 niet veranderd. De verhouding corporatie-woning en overige huur is wel veranderd.
Woonlasten zijn de totale maandelijkse lasten die een huishouden kwijt is aan wonen. De samenstelling van deze lasten verschilt tussen woningeigenaren en huurders.
Voor woningeigenaren bestaan woonlasten uit de hypotheeklasten, de onroerendezaakbelasting (OZB), opstalverzekering, (sparen voor) onderhoudskosten en eventueel erfpacht. Dit wordt verminderd met belastingvoordeel vanwege de eigen woning. Huurders betalen huur en eventuele servicekosten, verminderd met mogelijke huursubsidie.
Daarnaast zijn er woonlasten die voor álle huishoudens gelden. Denk aan gemeentelijke belastingen, heffingen van openbare lichamen en kosten voor energie en waterverbruik.
Energielasten van huishoudens hangen samen met het energieverbruik. Dat verbruik wordt beïnvloed door de grootte van een woning, de energiezuinigheid en de samenstelling van het huishouden. Overigens loont woningverduurzaming (meer) voor eigenaar-bewoners dan voor verhuurders. Het primaire voordeel (lagere energiekosten, meer woongenot) zijn voor de gebruiker (huurder). De kosten zijn voor de verhuurder Daar staat tegenover dat zij profiteren van belastingvoordeel via de hypotheekrenteaftrek. Na de inval van Rusland in Oekraïne stegen de energielasten dermate dat in 2022 en 2023 alle huishoudens een energietoeslag ontvingen. Deze maatregel is vervangen door het Tijdelijk Noodfonds en bijzondere bijstand. Beide maatregelen zijn bedoeld voor mensen met een laag inkomen, en zorgt ervoor dat de woonquote van deze groep daalt.
Energiearmoede ontstaat wanneer huishoudens met een laag inkomen te maken krijgen met hoge energiekosten en/of een slecht geïsoleerde woning. Tussen 2020 en 2022 is de kans op energiearmoede in Fryslân gestegen van 8,9 naar 9,9%[5]. De energiequote is het deel van het inkomen dat wordt besteed aan de energierekening. In Noord Nederland is de energiequote hoger dan landelijk.[6] Dat komt vooral door een grotere gemiddelde woonoppervlak, in combinatie met lagere inkomens. Landelijk is de energiequote 6,4%, in de provincie Groningen 8%, in de provincie Drenthe 7,8% en in Fryslân 7,5% .
Woningeigenaren in Groningen en delen van Drenthe kunnen voor de financiering van isolatiemaatregelen een beroep doen op het programma Nij Begun, het compensatiefonds voor de gevolgen van de aardgaswinning. Dit geldt niet voor Friese woningeigenaren.
De woonlasten van huurders en woningeigenaren ontwikkelen zich verschillend in de tijd. Hypotheeklasten zijn vaak voor een langere tijd constant, maar huurders hebben doorgaans elk jaar te maken met huurverhoging. Hierdoor groeit het verschil in woonlasten tussen de huur en koopsectoren geleidelijk[7].
Recent is er opnieuw politieke aandacht voor de hypotheekrenteaftrek. Deze regeling verlaagt de inkomstenbelasting voor huiseigenaren, doordat betaalde hypotheekrente mag worden afgetrokken van het bruto inkomen[8]. De hypotheekrenteaftrek maakt dat mensen meer geld kunnen lenen en daardoor hoger kunnen bieden voor een huis. Omdat er niet meer huizen zijn heeft de hypotheekrenteaftrek een prijsopdrijvendewerking[9]. Bovendien groeit de hypotheekschuld, zowel van alle huishoudens bij elkaar als ook op individueel niveau.
Een zogenaamde perverse prikkel is dat wie meer leent het meest profiteert van de aftrek. Gelijktijdig loopt de overheid inkomsten mis als gevolg van de hypotheekrenteaftrek. Diverse politieke partijen pleiten nu voor een geleidelijke afbouw van de hypotheekrenteaftrek, bijvoorbeeld gedurende 15 of 20 jaar. Wanneer dit voorstel nieuw beleid wordt, zullen de woonlasten van eigenaren geleidelijk iets hoger worden.
Ook andere factoren, zoals stijgende energiebelasting en veranderingen in gemeentelijke lasten zullen de hoogte van de woonquote beïnvloeden en daarmee de betaalbaarheid van wonen onder druk zetten.
De woonquote – het deel van het besteedbaar huishoudinkomen10 dat mensen besteden aan wonen, dus aan de totale woonlast – is tussen 2018 en 2023 overal gedaald, maar niet in gelijke mate. Er wordt onderscheid gemaakt tussen drie groepen: woningeigenaren, particuliere huur en sociale huur.
Voor woningeigenaren zijn de verschillen in woonquote tussen Nederland en Fryslân verwaarloosbaar. Het inkomen is in Fryslân lager, maar de woningen zijn ook goedkoper. De verschillen tussen huurders en eigenaren zijn groot en belangrijk; maar tussen Fryslân en Nederland verschilt het niet heel erg. Naast verschillen tussen de koop- en huursectoren bestaan ook behoorlijke verschillen tussen de huishoudenstypes binnen die sectoren. Zo betalen alleenstaanden doorgaans relatief hogere woonlasten dan paren met of zonder kinderen. Het voert voor deze analyse te ver uitvoerig in te gaan op verschillen tussen huishoudenstypen.
Huurders van particuliere huurwoningen besteden een fors deel van hun inkomen aan wonen. Dit percentage is hoger dan de woonquote van eigenaren en huurders van sociale huurwoningen. Een belangrijke verklaring hiervoor ligt in het verschil tussen gereguleerde particuliere verhuur en vrije sector. Binnen de gereguleerde middenhuur en sociale huurklasse geldt het woningwaarderingsstelsel (WWS), dat grenzen stelt aan de maximale huurprijs. Woningcorporaties hanteren daarbij vaak streefhuren, wat de betaalbaarheid ten goede komt.
Bij particuliere verhuur is dat anders. Zij zijn niet gebonden aan streefhuren en vragen binnen de gereguleerde huur vaak hogere prijzen. In de vrije sector geldt zelfs géén huurprijsbegrenzing via het WWS, de huurprijs is vrij te bepalen door de verhuurder. Door krapte op de woningmarkt kunnen verhuurders een hoge huur vragen aan nieuwe huurders, wat de woonquote in deze sector flink opdrijft.
Net als bij de huizenprijzen ligt de woonquote van particuliere huurders in Fryslân lager dan in de rest van Nederland. Beiden zijn het gevolg van krapte op de woningmarkt, deze is buiten Fryslân vele malen krapper dan in Fryslân.
Het verschil in woonquote van particuliere huur tussen Fryslân en Nederland is sinds 2018 groter geworden. Landelijk daalde de woonquote met 3 procentpunt, terwijl deze in Fryslân met 4,3 procentpunt afnam. Een belangrijke factor is de omvang van de vrije huursector, die buiten Fryslân op veel plekken (waaronder de Randstad) groter is. Door krapte op de woningmarkt blijven huurders van sociale huurwoningen ook langer in hun woning. Voor hen is de huurprijsstijging beperkt terwijl het verschil met een eventuele woning in de vrije sector steeds groter wordt. Dit kan leiden tot scheefhuur: huishoudens blijven in een sociale huurwoning terwijl ze qua inkomen zouden kunnen doorstromen, maar daar geen betaalbaar alternatief voor vinden.
Op het eerste gezicht lijkt het tegenstrijdig dat de woningquote over de hele linie daalt terwijl er sprake is van een woningtekort. Dit komt vooral omdat eigenaar-bewoners profiteren van stijgende woningwaardes en belastingvoordelen. Daarnaast worden huurstijgingen beperkt voor zittende huurders, zowel via beleid van de overheid als van verhuurders zelf13.
Het grotere aandeel eigenwoningbezit in Fryslân kan ervoor zorgen dat de gemiddelde woonquote in Fryslân lager is dan landelijk. Zoals eerder benoemd, ligt de woonquote voor huurders hoger dan voor eigen woningbezitters.
Het aandeel corporatiewoningen is in diezelfde periode, zowel in Fryslân als in Nederland, gedaald ten gunste van het aandeel particuliere huur. Deze verschuiving kan leiden tot een gemiddeld hogere woonquote omdat de woonquote van particuliere huurders doorgaans hoger is, zoals hiervoor werd toegelicht.
De invoering van de Wet betaalbare huur (per 1 juli 2024) heeft particuliere verhuur minder aantrekkelijk gemaakt14. Daarnaast spelen o.a. ook veranderingen in belastingregels voor tweede woningbezit een rol. Sindsdien is een toename te zien in de verkoop van kleine voormalige particuliere huurwoningen, waardoor de verdeling eigenaren en particuliere huur verschuift naar meer eigenaren. Dus hierdoor kan de gemiddelde verkoopprijs dalen (of minder sterk toenemen) omdat relatief goedkope huizen oververtegenwoordigd zijn bij de transacties. Deze ontwikkeling komt nog niet tot uitdrukking in de cijfers.
Voor woningeigenaren zijn de verschillen in woonquote tussen Nederland en Fryslân verwaarloosbaar Het verschil tussen huurders en eigenaar-bewoners is aanzienlijk, maar tussen Fryslân en Nederland zijn de verschillen beperkt. Bij particuliere huur is de woonquote in Nederland hoger dan in Fryslân. Vooral in de vrije sector leidt woningkrapte tot hoge huurprijzen.
De lage woonquote voor woningeigenaren en het relatief grotere aandeel eigen woningbezit in Fryslân drukken de gemiddelde woonlasten in Fryslân.
Voor zowel huurders in de vrije sector en sociale huur, als eigenaren in Nederland en Fryslân geldt dat de woonquote tussen 2018 en 2022 gedaald is. De sterkste daling vond plaats bij sociale huurders, gevolgd door woningeigenaren en particuliere huurders in Fryslân. In Nederland was de daling minder sterk.
De stijging van het aandeel overige huur in combinatie met de relatief hoge woonquote bij particuliere huur zet de betaalbaarheid van wonen onder druk, zowel in Fryslân als in Nederland.
Auteurs: Sjaak Moerman en Tonny Huisink. Wil je meer weten over wonen in Fryslân? Neem gerust contact op met onderzoeker Sjaak Moerman.
Meer lezen:
[1] Vaste en noodzakelijke lasten van middeninkomens | CPB
[2] De samenstelling en verdeling van inkomens in Fryslân – Planbureau Fryslân
[3] Beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen in Fryslân – Planbureau Fryslân
[4] Door fluctuaties was het verschil in 2019 25 %
[5] Kans op energiearmoede | DataFryslân
[6] dekloof-rapportage-berenschot.pdf
[7] Hoogste inkomens hebben de laagste woonkosten – ESB
[8] Vanaf 2023 is de hypotheekrente voor mensen met een hoog inkomen begrensd en gelijk aan de 1e belastingschijf.
[9] Stop per direct met hypotheekrenteaftrek bij nieuwe leningen – ESB
Door de site te te blijven gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van cookies. meer informatie
Deze site is standaard ingesteld op 'cookies toestaan", om je de beste mogelijke blader ervaring te geven. Als je deze site blijft gebruiken zonder je cookie instellingen te wijzigen, of als je klikt op "Accepteren" hieronder, dan geef je toestemming voor het gebruik van Cookies.
06 285 248 75